Fa temps vaig llegir un llibre menor del Helmut Schmidt on sostenia que viuriem en grans ciutats hiperpoblades. És la demanda la que emputxa els preus a l'alça o són els baixos tipus? Que els baixos tipus d'interès provoquen bombolles immobiliàries és una correlació per economistes ganduls, segons el president del banc central australià. T'has de mirar la micro.... Malgrat tot, un informe del Bundesbank sosté que la combinació dels dos efectes ha sacsejat el mercat immobiliari , els baixos tipus contribueixen en un 20% de tot l'increment de preus.
Hi ha una por terrible a Alemanya que la política monetària del "der Italianerrrrr" provoqui una bombolla immobiliària.....Se sent a cada article ;).
La vivenda com a Inversió
Al 2015, la riquesa financera havia augmentat un 0,7%, però la riquesa "real" -Sachvermögen- ha augmentat un 9,5% més que qualsevol any anterior ( separant-se de forma clara tant del IPI com del IPC, que per alguna cosa tenim una taxa d'inflació ridícula). Al capdavant hi tenim el patrimoni empresarial amb un increment del 24,5% , col·leccions i objectes d'especulació - la meva col·lecció de 3.000 vinyls - un 15,4% i finalment els immobles "només" un 5,9%. Aquests només és important per que els immobles representen dos terços de la riquesa total de les llars.
Els baixos tipus no només impulsen la demanda de crèdit per comprar vivenda sinó també pressionen pel costat del passiu: només al 2015 és van invertir en immobles 55.000 M€....És una alternativa clara a deixar els diners al compte corrent o la renda variable, que dona un 3,6% de rendibilitat mitja a Alemanya. Amb un marc de preus a l'alça, els costos de construcció del 35% s'amortitzen en 3 anys! a les regions més dinàmiques i amb un baix risc comparat amb la renda variable. Si construïm per llogar, la rendiblitat és del 5% anual.
L'informe d'UBS Global Real State Bubble Index alerta de les desviacions de preu en el sector immobiliari arreu del món. L'única ciutat alemanya que surt és Frankfurt on només a mig 2015 es van vendre 92 vivendes amb un preu superior a 1M€, mentre que durant tot el 2014 van ser 129.
Comparat amb Londres, les principals ciutats alemanyes són barates pels inversors internacionals i aquests no esperen fer rendibilitats via lloguers. L'expectativa que els preus pugin està plenament interioritzada i impulsa la inversió i les transaccions: per primera vegada el valor de les transaccions en el mercat immobiliari ha superat els 200.000M€. Us passo un dels indicadors del Banc de Pagaments Internacional, que són seriosos:
L'evolució dels preus de la vivenda
Els 5 últims anys, les 7 grans ciutats alemanyes han incrementat el preu de la vivenda un 45%, no comparable amb la resta del territori. Sumat tot el país, surt un increment del 18% des de la crisis immobiliària. La mitja a vegades embolica, però el que està clar és que l'increment del preu de la vivenda és superior a l'increment de renda: cada cop és més costos comprar-se un vivenda.
Verivox un portal d'internet per sector immobiliaria fa públic un estudi on surten el preu per metre quadrat: 6.500€ München, Hamburg i Frankfurt 4.000€ m2 i fins i tot Berlin 3.600€/m2. És més interessant però l'increment anual: Köln un 10%, Berlin i München 5%....Un informe del Deutsche Bank analitzant les 126 principals ciutats dona un 6% d'increment del preu de la vivenda pel 2015. L'increment de preus, s'accelera.
Per la seva banda els llogues, augmenten a München un 10% anual, Frankfurt i Köln un 4% mentre que a Hamburg cauen un 5%. La mitja dels lloguers a les grans ciutats és de mitja 12,40€m2 amb la qual cosa un lloguer de 1.000 dona per menys...Es creu que el cicle dels preus de lloguer ha arribat al zènit i s'estancarà al 2016.
El Boom de la Construcció
Qui paga la festa: la inversió creditícia
Andreas Dombret, membre del consell del Bundesbank alerta als bancs i les caixes sobre la situació del mercat immobiliari. Els bancs alemanys tenen força estalvi al passiu amb la qual cosa necessiten operacions d'actiu per guanyar rendibilitat, qüestió complicada de gestionar: sospito que bona part de les empreses alemanyes pateixen d'excessos de tresoria. Els bancs i caixes, només poden reduir costos, cobrar per serveis - comissions - o fotre's en el totxo.
Per que hi hagi una bombolla immobiliària s'han de produir dues condicions: han de baixar els criteris risc per l'otorgació de préstecs i el volum dels préstec ha d'augmentar.
A partir de l'estiu de 2015, els tipus hipotecaris van caure per sota del 2% i coincideix amb l'increment notable de préstecs hipotecaris: el volum d'endeutament privat otoragat per bancs i caixes per la compra d'immobles ha arribat a un record de 1,23B€ amb un increment del 3,5%. Això no sembla excessiu però si mires la sèrie és un increment significatiu i més tenint en compte que el 36% de tots els préstecs otorgats estan vinculats a la vivenda i això arriba al 50% (!) si hi sumem les empreses vinculades a la construcció i promoció. Els que més diners estan donant són les cooperatives de crèdit, per davant de caixes i bancs . Les caixes però no es queden coixes....respecte 2014 han augmentat un 23,3% els préstecs hipotecàris arribant als 52.200M€. Per exemple, la Hamburger Sparkasse ha augmentat un terç la inversió creditícia en totxo, ING-DiBA un 80%.....mmmmm.
Hi ha una por terrible a Alemanya que la política monetària del "der Italianerrrrr" provoqui una bombolla immobiliària.....Se sent a cada article ;).
La vivenda com a Inversió
Al 2015, la riquesa financera havia augmentat un 0,7%, però la riquesa "real" -Sachvermögen- ha augmentat un 9,5% més que qualsevol any anterior ( separant-se de forma clara tant del IPI com del IPC, que per alguna cosa tenim una taxa d'inflació ridícula). Al capdavant hi tenim el patrimoni empresarial amb un increment del 24,5% , col·leccions i objectes d'especulació - la meva col·lecció de 3.000 vinyls - un 15,4% i finalment els immobles "només" un 5,9%. Aquests només és important per que els immobles representen dos terços de la riquesa total de les llars.
Els baixos tipus no només impulsen la demanda de crèdit per comprar vivenda sinó també pressionen pel costat del passiu: només al 2015 és van invertir en immobles 55.000 M€....És una alternativa clara a deixar els diners al compte corrent o la renda variable, que dona un 3,6% de rendibilitat mitja a Alemanya. Amb un marc de preus a l'alça, els costos de construcció del 35% s'amortitzen en 3 anys! a les regions més dinàmiques i amb un baix risc comparat amb la renda variable. Si construïm per llogar, la rendiblitat és del 5% anual.
L'informe d'UBS Global Real State Bubble Index alerta de les desviacions de preu en el sector immobiliari arreu del món. L'única ciutat alemanya que surt és Frankfurt on només a mig 2015 es van vendre 92 vivendes amb un preu superior a 1M€, mentre que durant tot el 2014 van ser 129.
Comparat amb Londres, les principals ciutats alemanyes són barates pels inversors internacionals i aquests no esperen fer rendibilitats via lloguers. L'expectativa que els preus pugin està plenament interioritzada i impulsa la inversió i les transaccions: per primera vegada el valor de les transaccions en el mercat immobiliari ha superat els 200.000M€. Us passo un dels indicadors del Banc de Pagaments Internacional, que són seriosos:
L'evolució dels preus de la vivenda
Els 5 últims anys, les 7 grans ciutats alemanyes han incrementat el preu de la vivenda un 45%, no comparable amb la resta del territori. Sumat tot el país, surt un increment del 18% des de la crisis immobiliària. La mitja a vegades embolica, però el que està clar és que l'increment del preu de la vivenda és superior a l'increment de renda: cada cop és més costos comprar-se un vivenda.
Verivox un portal d'internet per sector immobiliaria fa públic un estudi on surten el preu per metre quadrat: 6.500€ München, Hamburg i Frankfurt 4.000€ m2 i fins i tot Berlin 3.600€/m2. És més interessant però l'increment anual: Köln un 10%, Berlin i München 5%....Un informe del Deutsche Bank analitzant les 126 principals ciutats dona un 6% d'increment del preu de la vivenda pel 2015. L'increment de preus, s'accelera.
Per la seva banda els llogues, augmenten a München un 10% anual, Frankfurt i Köln un 4% mentre que a Hamburg cauen un 5%. La mitja dels lloguers a les grans ciutats és de mitja 12,40€m2 amb la qual cosa un lloguer de 1.000 dona per menys...Es creu que el cicle dels preus de lloguer ha arribat al zènit i s'estancarà al 2016.
A Alemanya, és crític veure si hi ha desviacions
substancials entre els lloguers i el preus de compra ja que el lloguer
determina el nivell de beneficis. Per tant, una desviació substancial entre
ambdues variables indica que els compradors de vivendes per motius
d'especulació. Sembla que s'estigui gestant un bombolla.
El Boom de la Construcció
El sector explota, aquest any s'acabaran 350.000
vivendes i els propers dos anys 400.000, amb un increment del 1% anual en un
sector que ha patit fortes baixades després del boom de la reunificació. Aquest
trimestre s'ha arribat a un nou rècord la sol·licitud de permisos per construir
amb 84.000, un 30% més que el primer trimestre de 2015. La construcció és només un 4,9% del
PIB y però impulsa decididament el creixement del PIB: s'espera tancar l'any amb un increment del 2,7% i tot gràcies a
la construcció.
Qui paga la festa: la inversió creditícia
Andreas Dombret, membre del consell del Bundesbank alerta als bancs i les caixes sobre la situació del mercat immobiliari. Els bancs alemanys tenen força estalvi al passiu amb la qual cosa necessiten operacions d'actiu per guanyar rendibilitat, qüestió complicada de gestionar: sospito que bona part de les empreses alemanyes pateixen d'excessos de tresoria. Els bancs i caixes, només poden reduir costos, cobrar per serveis - comissions - o fotre's en el totxo.
Per que hi hagi una bombolla immobiliària s'han de produir dues condicions: han de baixar els criteris risc per l'otorgació de préstecs i el volum dels préstec ha d'augmentar.
A partir de l'estiu de 2015, els tipus hipotecaris van caure per sota del 2% i coincideix amb l'increment notable de préstecs hipotecaris: el volum d'endeutament privat otoragat per bancs i caixes per la compra d'immobles ha arribat a un record de 1,23B€ amb un increment del 3,5%. Això no sembla excessiu però si mires la sèrie és un increment significatiu i més tenint en compte que el 36% de tots els préstecs otorgats estan vinculats a la vivenda i això arriba al 50% (!) si hi sumem les empreses vinculades a la construcció i promoció. Els que més diners estan donant són les cooperatives de crèdit, per davant de caixes i bancs . Les caixes però no es queden coixes....respecte 2014 han augmentat un 23,3% els préstecs hipotecàris arribant als 52.200M€. Per exemple, la Hamburger Sparkasse ha augmentat un terç la inversió creditícia en totxo, ING-DiBA un 80%.....mmmmm.
Respecte els criteris de risc els clients aporten
generalment una entrada forta ( entre un 20-40% incloent les despeses de notari
i impostos - Grunderwerbsteuer -), no es financia el 110% de la vivenda, i és més, el titular intenta treure hipoteca el més ràpid possible
aprofitant els tipus baixos. Tampoc hi ha terminis
d'amortització de 40 anys sinó de 10-15 anys i sobre, Allianz ofereix una
assegurança en cas d'impagament força extès.
Em mullo....
En el post del xinos no em vaig mullar gaire sobre si hi hauria un pànic o no ( i després de molt meditar, crec no hi haurà cap xoc a la Xina). Amb el mercat immobiliari alemany passa el mateix, hi ha moltes dades que apunten a una bombolla, però estic convençut que no es produïrà.....al igual que la Xina, l'Estat s'imposarà al Mercat. Des de 2013 hi ha l'Auschuss für Finanzstabilität (AFS), un comité encarregat de vetllar per l'estabilitat financera format pel Bundesfinanzministerium (Schäuble), el Bundesbank i el supervisó bancari, BaFin. Actualment estan preparant un projecte de llei, similar al que van aplicar Hong Kong i Singapur, per regular l'adquisició de la vivenda. Aquesta vegada no cometran l'error de 2008...
INVERTIU EN VIVENDES A ALEMANYA ;)
NOTA0: Com que durant la meva juventut no vaig fumar porros tot i tocar en una gran banda de punk, tinc una notable col·lecció de vinils. La meva dona diu que són una m*** i que ocupen espai però jo li replico amb Keynes i li dic que ens arreglarà la poca pensió que cobrarem.
Nota1: Agents Immobiliaris: Qui paga l'agent immobiliari és el propietari amb la qual cosa ha de negociar les "provisionen", les comissions que s'endur per vendre l'immoble amb la qual cosa, aquestes comissions s'han reduït força. El principi del Best Seller, descarregar al buscador de pis amb risc de multa de 25.000€. Els agents immobiliaris han provat d'evitar que s'aprovés la llei sigui com sigui, No és legal a Alemanya que la immobiliaria cobri per fer el contracte. L'agent immobiliari és més assessor del,. gt venedor, que no intermediari.
NOTA2: Els estudis de UBS i ZIA
https://www.ubs.com/ch/en/swissbank/private/mortgages/advice/real-estate-market.html
http://www.zia-deutschland.de/presse/pressemitteilungen/fruehjahrsgutachten-2016-immobilienmaerkte-steuern-auf-grosse-herausforderungen-zu/
NOTA3: Per si demaneu la hipotèca a un banc alemany
http://hypotheken.manager-magazin.de/rechner/manager-magazin/
Cap comentari:
Publica un comentari a l'entrada