Una de les meves dèries...el tema immobiliari. L’alcalde d’Hamburg Nord, de Die Grüne, ha prohibit la construcció de cases unifamiliars per que no són ecològicament sostenibles, no són eficients energèticament i afecten decisivament a la mobilitat. A Berlin obliguen als nous habitatges a construir-los amb plaques solars. El tema de la vivenda és un dels grans temes, on els polítics s’han vist sobrepassats: de fet el SPD ho contempla com la lluita de classes del segle XXI fent-lo seu com a tema de campanya: impulsen el topall de lloguer – a Berlin - mentre s’estimula l’increment de l’oferta. Die Grüne, per la seva banda, aigualeix el seu discurs radical, ja que es veu en possibilitats per arribar a la Cancelleria: les competències d’Urbanisme són per als Länder i a les ciutats Estat i no pel Bund 😉.
La caseta amb jardí i barbacoa
Malgrat que la majoria dels alemanys viu de lloguer, especialment en llocs com Berlin on arriba al 80% de la població, el gran afany dels alemanys és posseir les quatres parets: si tens jardí i barbacoa has triomfat a la vida. Locke sostenia que per ser ciutadà lliure has de posseir alguna cosa, en fi, la caseta i l’hortet de Macià o el somni de Jeffersonià d’un país format per una munió de petits propietaris. La possessió de la casa era el resultat d’una vida dedicada al treball i l’estalvi mentre que hom observa la inversió immobiliària com la més segura, la que manté més el valor i la que creix durant el temps. El boom dels últims anys només ha fet que confirmar la tendència: no és millor agafar els quatre estalvis, demanar diners al banc a tipus baixos i comprar una vivenda?
El problema es que cada cop hi ha menor oferta. L’Idealista alemany, Homeday, mostra que l’oferta s’ha mantingut constant durant 2020, i fins i tot, s’ha reduït. Al mateix temps apareixen milers, sobretot joves, comunitaris i alemanys que emigren a les grans ciutats a Berlin, Frankfurt o bé Hamburg i atès que la superfície no es multiplica, pugen els preus i atraient a inversors de tot tipus. El resultat és que, malgrat que tinguis una bona feina i estalvis, cada cop és més difícil adquirir una vivenda. És a dir, els salaris no són suficients. Inclús hi ha un efecte afegit d’efecte riquesa negatiu alhora de viure en grans ciutats: no es pot estalviar.
La renda disponible mensual mitja a Alemanya és de 2075€, un 25% més que a 2010. Mentre que el preu de la vivenda ha crescut de mitja un 53% durant el mateix període...El metre quadrat a Frankfrut costa 7.300€ de mitja – Barcelona un 5.000m2- , al centre pot arribar al doble mentre que ciutats cutres com Wiesbaden o Erlangen, arriba la mitja a 6.000/m2. Ergo, malgrat els baixos tipus, cada cop és més difícil comprar una vivenda pels assalariats: els preus de la vivenda i el pagament upfront del 20% necessari per adquirir-la, s’allunya cada vegada més del salaris. Sense sense ajuda, herències, donacions o bé l’efecte quiniela o un bon matrimoni, fan impossible adquirir una vivenda.
A les 30 principals ciutats alemanyes, a 2010 els compradors havien de pagar tres vegades més interessos que enguany però compensava que el cost mig de la vivenda era de 266.000€ mentre que ara és de 399.000€ . És a dir, malgrat que els interessos han baixat, s’ha de demanar 100.000€ més al banc mentre que a 2010 es demanaven 213.000 euros d’hipoteca mentre que s’aportava 53.000. Ara es necessiten 128.000€ de capital inicial. Un 23% dels que compren una casa ho fan amb ajut d’amics i familiars acumular el capital inicial i un 36% dels propietaris ho són per que han heretat.
La lluita de classes del segle XXI
Per adquirir una casa, necessites no només un bona nòmina, sinó un estalvi significatiu i un banc que et doni suport...i aquí es llença un pregunta social, a qui pertany la ciutat? Als treballadors- tant qualificats com no- , amb família i poques possibilitats d’estalviar o bé els que hereten i es compren un casa per incrementar el patrimoni aprofitant els baixo tipus d’interès.
La situació és la següent, ni esforçant-te estudiant, ni treballant dur pots arribar a tenir una casa amb jardí a les afores d’Hamburg. Les nòmines mitges de mestres, policies o infermers, llepen. Aquesta situació és difícil es pugui mantenir en el temps. I aquí comencen els empobrits....tots els llicenciats en filosofia, història, advocats per la UOC i juntament amb economistes bancaris que passen a engreixar la llista dels empobrits: gent amb expectatives que resulta que no poden pagar-se la casa.
Per entendre’ns, les promocions de 300-500.000 que es venen a Sant Just Desvern i llocs així amb cases aparellades amb piscina comunitària i parking a Alemanya la cosa surt per 600.000-800.000€ i clar, els alemanys tenen pasta però els fot pagar tant per una vivenda amb jardí. Tot això porta als compradors a situacions financeres força límits, si pugen els tipus punxa la bombolla. I pujaran...
Molts estudis de mercat pronostiquen un estancament del preus però durant la pandèmia els preus dels immobles han crescut un 11% al conjunt d’alemanya. Per préstecs a 10 anys els tipus han passat de 0,6% al 1%, no sembla gaire, però quan el principal del deute és de 800.000€, la cosa canvia. Finançar immobles cada cop té major risc. De fet, un 25% de les peticions d’hipoteques han estat rebutjades mentre fa 4 anys eren només el 16% i això que la regla del 20% inicial molts bancs la trampegen.
Les famílies cada cop han de dedicar percentatges més alts de la seva renda disponible al pagament de la vivenda enfilant-se al 40% mentre que els bancs abans atorgaven préstecs mirant de no superar un terç de la renda disponible dedicada al servei del deute. Aquest era el límit. La falta d’estalvi, sobreendeutament i el risc de pobresa pels segments més baixos de renda augmenta. Si els tipus hipotecaris passen al 4%, l’increment de la quota mensual és del 50% .
El final de la Bombolla
El Deutsche Bank pronostica el final de la bombolla immobiliària per la segona meitat de la dècada del 2020, menys immigració, menys demanda. Engel&Völker comença a pensar per a la ciutat de Hamburg, és millor vendre ara, que no esperar caigudes del preu de la vivenda mentre alguns venedors estan diposats a baixar preus.
El Coronavirus i el teletreball ha accelerat certa tendència a viure fora de la ciutat incrementant els desplaçaments durant 2020. Un increment de 200.000 desplaçaments més, només a la segona meitat de l’any. Els preus també han pujat a les conurbacions urbanes. A Berlin ha pujat més la conurbació que el centre de la ciutat, increments de l’ordre del 20-30 i fins i tot el 43% (Oberhavel). En comptes de reurbanització es parla de suburbanització. Moltes families joves, marxen d’un centre de la ciutat car a la perifèria, minosvalorant els costos reals de fotre el camp. El problema econòmic i ecològic de fotre el camp de la ciutat és molt elevat. No surt a compte, és una decisió més emocional que no pas racional.
De fet, comencen a aparèixer nous indicadors que és millor invertir en accions que no en vivendes, per que per posar 250.000€ de pagament inicial i endeutar-se en 750.000€ per comprar una casa a Düsseldorf comença a no ser racional de cara a la jubilació. Però clar, qui enterra els seus somnis seguint una taula d’excel?
El Deutsche bank té un estudi que sosté que el boom immobiliària acabarà al 2024 ja que la demanda de vivenda baixarà per la reducció del creixement de la població ( saldo de naixement, morts i immigrants) i amb l’increment constant de l’oferta els preus s’ajustaran. I tot això malgrat els baixos tipus d’interès ja que el mercat alemany serà menys atractiu en comparació amb altres. Si pugen els tipus, no cal dir que hi haurà una onada de vendes. Les previsions es bases en que el cicle de la vivenda no acaba de forma abrupta sinó amb el clàssic aterrizaje suave del Zapatero - aquests arguments marramiau- amb una caiguda del 5% dels preus en tres anys. Després pot pujar el preu de la vivenda moderadament. Berlin continuarà pujant per que s’està convertint una metròpoli internacional mentre que München no superarà París com la ciutat amb el metre quadrat més car d’Europa. Qui compri ara no gaudirà d’increments de preu notables en els propers anys.
La pandèmia no ha fet baixar els preus de la vivenda com tothom esperava, això si, ha moderat la pujada dels lloguers, per la senzilla raó que molta gent a marxat de la ciutat, no han arribat més immigrats i han palmat forces avis. Els lloguers han pujat des de 2010 un 40% i malgrat les mesures de política econòmica - com el topall del lloguers - no ha tingut un impacte significatiu, és més, a Berlin ha beneficiat més els que estan de lloguer en pisos grans – els que guanyen pasta vaja- que no els que viuen en pisos petits.
EL TEMA DE L'HABITATGE I L'URBANISME JA VEUREM COM ACABA PERÒ ÉS EL GRAN TEMA...I LA PANDEMIA NO HA PAS MODERAT ELS PREUS NI LA DEMANDA. NO PATIU, DESCOBRIREM ON ESTÀ EL LIMIT.
Nota1: Cada any s’hereten 400.000M€, un de cada 10 alemanys ha heretat els últims 15 anys i la meitat dels que han heretat ha rebut com a màxim 32.000€. És a dir, el 50% de la riquesa que passa de generació en generació va a parar al 10% de la població mentre que l’altre 50% al 90%, i això en prou feines està gravat per Hisenda.
Nota2: De mitja els alemanys viuen en 45m2, els sociòlegs alemanys diuen que més no es necessita....que cada metre quadrat més un càrrega financera important que molts cops la gent no és conscient.
Nota3: En el pacte de coalició hi havia la construcció d’un milió i mig de vivendes que no s’ha realitzat. Es construeix poc pel volum de demanda. Aquí es parla de reduir la fiscalitat i impulsar una llei per força la construcció de sòl privat. També les estrictes lleis de construcció s’han relaxat a països com Holanda fent que els costos de construcció es redueixin significativament
NOTA4: Aquest embolic dintre del sector immobiliari impulsa a solucions cada com més imaginatives: OWNR fa leasings de cases amb un opció de compra a preu tancat que va pujant un 3,5% cada any. Barat no és però està destinat a un segment del mercat de salaris alts que encara no té el capital inicial per comprar la vivenda.
Nota6: Als polítics la cosa els hi va gran i no saben ben bé com reaccionar: la llei de tanteig i retracte permet a ajuntaments comprar edificis i superfície amb certa facilitat i a més a més, ara es permet construir més amunt. Un canvi important a Alemanya. Els ajuts a les families amb fills per accedir al habitatge, s’han vist insignificants. Més efectiu seria reduir l’impost sobre superfície cedida als Länder al 2006 i que els constructors traslladen directament al comprador.
