Història familiar. Els meus vesavis van baixar de Colomers i Ordis, al Empordà, per anar a treballar en un forn del carrer Unió durant els anys 20. La iaia Pepeta era molt eixerida, li van proposar la compra d'un petit forn, molt baratet, entre Sant Adria i Badalona, on no hi vivia ningú, pensant que el negoci seria un desastre. Però la iaia Pepeta va posar tota la carn la graella i va enviar al meu avi a repartir pa per tota la zona. En aquells moments, a Llefià només hi havia una bòbila i els camps arribaven fins al centre de Badalona. De fet, l'origen d'aquests nous barris daten dels feliços anys 20 però no va ser fins als seixanta i setanta que no es va construir en massa davant de la demanda ingent de vivenda. Està clar, no tots podem viure davant de la platja però....per què l'Estat, la Generalitat, l'Ajuntament, l'AMB, l'AMI, el Consell Comarcal no es posen a construir en massa i impulsa uns preus a la baixa de lloguer i de comprar de vivenda????
La flaira que s'ensuma
L'increment de cost de la vivenda situa a molts alemanys en risc d'exclusió social en la mesura que han de destinar una part més elevada de la seva renda a la vivenda, expulsa a les famílies joves dels barri gentrificats i finalment, la distància entre la vivenda i el lloc de treball augmenta de forma desproporcionada. Professors, mestres, cuidadors, paletes, administratius no poden pagar-se més el lloguer amb els sous actuals i són expulsats al extraradi. Una part significativa d'alemanys està angoixada per l'augment dels preus del lloguer.
Això ha deixat de ser problema de vivenda per esdevenir un problema social, com apunta Die Grünne mentre el SPD afirma que és una mostra més del capitalisme de rapinya, big business amb ínfim esforç. Des del Ministeri de Vivenda, liderada per Horst Seehofer de la CSU, s'insisteix en que la inversió pública en construcció està arribant a nivell històrics...però malgrat les xifres d'inversió pública, el mercat de l'habitatge està fora de control: mentre als pobles i ciutats mitjanes, el preu de la cau, a les grans ciutats grans no paren de rajar informes sobre inversors que compren vivendes a preus estratosfèrics, que fan fora els veïns amb mètodes poc ortodoxes per rellogar les vivendes o bé màximitzar-ne el preu de venda.
L'institut alemany que estudia el sòl, Empírica afirma que els lloguers de les 7 grans ciutats alemanyes han pujat un 40% de mitja des de 2010 fins ara. El preu de compra ha explotat. Les autoritats estan desbordades per aquests explosió de preus, que els ha agafat amb els pixats al ventre llençant solucions parcials i molts cops contradictòries entre les administracions.
La paraula EXPROPIACIÓ s'escolta en molts ambients per recuperar sòl privat per a ús públic, en concret a Berlin hi ha una iniciativa per expropiar la Deutsche Wohnen Aktiengesellschaft, una de les "socimis" més grosses. Die Grünne ja està utilitzant aquest tipus de conceptes obertament i coneixent el personal, no trigaran gaire a arribar aquí. La CDU califica aquestes propostes de socialisme, directament. La expropiació, segons la CDU, congelaria la inversió en vivenda. La cúpula del SPD també està sota pressió, el pragmatisme està sent substituït per una demanada cap cop més intensa d'intervenció en el mercat immobiliari.
La Inversió en vivenda
La crisis de 2008, ha incentivat una major inversió en immobles, inversió que en condicions normals aniria a raure en paper - accions -. Els baixos tipus ho han acabat d'arreglar. Per tant, en el mercat immobiliari s'hi estan posant fons d'inversió, fons de pensions, assegurances que abans no eren actius en aquest sector i que ara per maximitzar beneficis fan servir mètodes poc ortodoxos, per no dir propers a la il·legalitat. (NOTA1)
En molts llocs, s'està fent una forta inversió en reformes i modernització de les vivendes per desprendres del antics llogaters. Històricament, el preu de compra per inversió de la vivenda es fixava amb 25 vegades el lloguer anual, a partir d'aquí, l'adquisició del immoble era car, però l'increment del fluxe de diners cap als immobles ha fet que aquesta regla passi de 30 a 40 anys. Qui fa l'adquisició, té l'expectativa que l'immoble pujarà de preu any rera any o bé podrà apujar el lloguer per reduir el retorn - payback -. Si no es compleix aquesta expectativa....
El gran problema, és la falta de sòl. L'increment de preus del sòl trenca tota la sèrie històrica a les grans ciutats alemanyes. Cada cop més la vivenda s'està convertint en una commodity, en deu anys s'ha multiplicat per 2-3 el preu del metre quadrat. Amb aquesta evolució dels preus és normal que apareixin els amateurs, compren el sòl car, demanen permisos de construcció i en un parell d'anys el tornen a vendre amb un benefici d'entre el 20 o el 30%.
La clientela també ha canviat, abans apareixien treballadors, botiguers, mestres a les immobiliaries...ara apareixen xinos o jueus carregats de duros. I quan es construeix, hom pensa, qui viurà en aquest pisos? Tota la cadena encareix el preu de la vivenda: si vols viure a München, la ciutat més cara d'Alemanya, has de comptar amb un preu per metre quadrat de 8.000 euros.
I amb els preus a l'alça, les grans Socimis - societats d'inversió immobiliaria - alemanyes han pujat a Borsa com un cohet, com a mínim mínim el 20% encara que en el cas de Vonovia, la gran gestora de vivendes a Alemanya ha augmentat un 47,2% o bé TAG Immobilien un 65%, Deutsche Wohnen un 36,4%. Big business.
Més pobres i a viatjar més.
I arriba el drama social....cada cop més renda disponible va destinada a pagar la vivenda, ha passat del 30 al 40%, és a dir, qui no té resolt el tema de la vivenda, s'empobreix. Són els que pringuen dintre de la cadena, la distància entre rics i pobreix es defineix en el qüestió de la vivenda: els que tenen salaris més baixos han de gastar proporcionalment més en vivenda que els que tenen la part més alta de la piràmide que fins i tot ha reduït el percentatge gastat en vivenda. L'impacte pel consum i sobretot per l'estalvi és dramàtic, en el percentil més baix, l'endeutament substitueix l'estalvi.
La bombolla s'expandeix com una taca d'oli, a les segones ciutats de la corona urbana també pugen els preus de la vivenda per els treballadors que es desplacen. L'existència és força penosa per tenir una vivenda digna has de fer kilòmetres. El percentatge de persones que han de fer 25km al dia per arribar al lloc de treball ha passat del 11 al 18% a Alemanya - i allà Rodalies funciona-. No cal dir que els que viuen més aporp de la feina, són més productius, és poden ocupar millor dels nens i estan més imbricats en el teixit social.
L'èxit de les grans ciutats també porta la llavor de la seva mort. Les grans empreses que paguen salaris alts als seus professionals - enginyeries, software...- expulsen als administratius i paletes. Pel teixit empresarial existent aquestes multinacionals amb salaris alts els impossibilita trobar mà d'obra "assequible" ja que la part de la renda destinada a vivenda els obliga a fixar salaris alts. Beneït sigui aquest problema de salaris alts però hi ha una part significativa que pringa si no té resolt el tema de la vivenda.
La Política Econòmica amb MAJÚSCULES.
Al Setembre de 2018 es va fer una gran cimera de vivenda al Ministeri, on participaven el Ministre, representats dels Länder i alcaldes. La gran mesura de política econòmica sorgida de la Gran Coalició és el Baukindergeld, els 1.200 euros anuals durant 10 anys que dona el Ministeri per families amb nanos que es comprin o construeixin una vivenda. Els experts adverteixen que, apart de ser una mesura parcial en la mesura que el principal factor explicatiu de l'increment de preus és la falta de superficie, impulsa l' increment de preus al centre de les ciutats.
El SPD parla de l'ampliació del termini dels contractes de lloguer o bé que les comissions de la compra-venda siguin assumides pel venedor. Són mesures molt parcials segons la CDU ja que aquestes mesures impacten directament sobre el preu de la vivenda. En definitiva, showbusiness de cara a les eleccions europees.
El Bund inverteix fins al 2021, 3.500M€ en la construcció de vivenda social, un record històric, però per impactar en el preu de lloguers i vivenda caldrien un 5.000M€ més anualment (!). Les competències de vivenda, però, les ostenta els Länder: quan hom vol fer una vivenda, s'ha d'enfrontar a cada legislació regional des de la ignifugació als materials o els metres quadrats pel lavabo....Hi ha fins a 20.000 prescripcions en la construcció d'una vivenda mentre que al 1990 hi havia només 5.000.
München (SPD) és la ciutat on s'està seguint diverses estratègies innovadores per fer moderar els preus amb el SoBon - SOzialgerechte BONdennutzung -, els inversors han de pagar la infraestructura en els noves zones edificades, tipus parcs o bé guarderies...més un 30% de les vivendes noves han de ser per les rendes més modestes amb una baixada del 10% del preu de compra.
Una altra opció és la compra d'edificis a gran escala per part de l'Ajuntament. München té un parc de 63.000 vivendes i en creixement. A la tardor passada es va adquirir a través d'una societat municipal 300 vivendres que volia comprar una caixa d'estalvis danesa en un barri que s'estava gentrificant ràpidament. En molts districtes de München es protegeix els veïns autòctons amb dret de compra preferent per sobre del privat. Des de fa un any, en fa ús sovint i s'ha extès per tots els districtes de la ciutat. El fons que va comprant vivendes no deixa d'augmentar.
Intel·lectuals orgànics de la vivenda apareixen a tort i a dret: es vol ampliar el Baukindergeld a les cooperatives d'habitatges, el SPD vol dificultar el pas de lloguer a propietat, ja que vol congelar els increments de lloguer en determinades zones...No hi ha idees ambicioses ni coordinació política entre les diverses administracions - un clàssic, es llencen la merda entre tots -. ELS PREUS CONTINUEN PUJANT .
NOTA1:Un exemple de mètode poc ortodox per maximitzar beneficis es troba en els horrorosos tres blocs de la Karl Marx Alle de Berlin, comprats entre 46M€ i 90M€ i que oferia preus de compra als llogaters sensiblement més alts que els pisos buits, per evitar la compra.
NOTA2: Hi ha una altra tipologia d'especuladors, no actuen obertament, compren solars i esperen que pugin els preus.
NOTA3: Calen mesures com l'armonització de les legislacions de construcció dels Länder, la venda de superficie d'ens públics - tipus Renfe o velles casernes - per a vivenda a preus raonables, els ajuntaments han de donar missatges clars als constructors, i en la reforma de l'impost de superficie - competència del Bund -, no encarir el preu de la vivenda per fotre el model de negoci dels especuladors.
NOTA4. L'alcalde Tübingen, dels Verds, sosté que és un error el concepte neoliberal de la vivenda - en el seu aspecte de bé d'inversió - sinó que s'ha de retornar a Adenauer i Erhard amb un concept de vivenda més arrelada al entorn. La constitució alemanya consagra el dret a la propietat i el seu ús en bé de la comunitat. Durant els noranta i dos mil van vendre barat el sòl que ostentaven les Administracions Públiques per causes demogràfiques. Ara falta vivenda social per tot arreu.
