De compra o de lloguer? La política de vivenda

Els pressupostos municipals s'omplen amb l'increment de preus de la vivenda.

Des de finals dels noranta va desaprareixer el Bundesbauministerium, no hi ha ministeri de la vivenda a Alemanya i ha perdut rellevància la política d'habitatge: això fa que al gran problema de la falta de vivenda i l'encariment del sòl, s'hagi d'afegir descoordinació entre les administracions públiques, i la incapacitat dels ajuntaments per fer una política de vivenda eficaç.

Al 2006 es va pujar l'impost sobre el sòl de 3,5 a 6,5%: per una vivenda de 400.000 s'ha de pagar al Bundes 26.000 euros, aquí afegim notari - aquest mereixen una nota a peu de pàgina ben llarga - i la més que probable comissió de la immobiliaria. En algunes ciutats, hi ha l'impost municipal com a Berlin del 15%. En definitiva un vivenda de 400.000 a Berlin et pot sortir per 460.000€. 

Pels ajuntament també és més facil vendre el seu stock de vivendes públiques a  grans inversors que a petits propietaris, ja que no tenen personal i és més rendible. Igualment es triguen anys a aprovar plans urbanístics, els permisos d'obra triguen moltíssim, fins i tot entre Gener i Novembre del 2017 s'han reduït les aprovacions en un 7,8% respecte l'any passat i això que Alemanya necessita construïr 100.000 vivendes noves cada any.

El drama social dels lloguers

A Berlin els lloguers han pujat un 76% per les vivendes de 60-80m2. L'increment de lloguer representa que hom ha deixar de consumir altres béns per pagar la vivenda i el risc de pobresa augmenta, és a dir, la renda disponible mensual és més baixa ja que la part destinada a pagar l'habitatge augmenta per sobre del 30% de la renda disponible, i això, en un país on llogar és una opció més que comú a diferència dels països del sud d'europa on la compra de l'habitatge representa una part substancial de l'estalvi - i herència-. És un problema de política social  greu que no ha estat cabdal per les negociacions de la gran coalició. La única mesura que ha pres la Gran Coalició ha estat reduir la pujada de lloguer a que tenen dret els propietaris quan inverteixen en la millora del immoble. Ara només serà del 8% en comptes del 11% ( o 3euros m2 durant els pròxim 6 anys).

El SPD vol regular el mercat immobiliari mentre que la CDU ostenta el monopoli dels interessos dels propietaris, en conseqüència tot ha quedat en tímides mesures. Durant la legislatura del 2015 es va introduïr el Meitpreisbremse, el fre a la pujada dels lloguers: on els nous lloguers no podien superar la mitja de lloguers de la zona més d'un 10%. Hi ha tantes excepcions a la norma que em prou feines té efecte real en el mercat immobiliari. És el problema de voler contentar a tothom: una mica per allí, una mica per allà i al final són mesures de política econòmica que queden en res. Half mesures.

El gran altra problema de la política de vivenda és la falta de vivenda social, la disponibilitat d'aquesta ha baixat per l'increment de demanda. És a dir, falten vivendes i no de les cares, sinó de les barates: 70-90m2 per famílies i 45m2 per persones soles. En el nou pacte de la Gran Coalició està acordat gastar-se 2.000M€ adicionals en la construcció de vivenda social. Malgrat tot, des de 2006 la política de vivenda és transferida als Länders, mentre que el Bund, el govern central, transfereix regularment aportacions adicionals que en molts Länders no han tingut cap efecte. Sachsen o Saarland no han construït cap vivenda social encara que reben per aquest concepte milions d'euros, mentre que Bayern ha reduït les ajudes quan té més pressupost. El necessari canvi legislatiu necessita dos terços del Bundestag i l'aprovació del Bundesrat....fa mandra només de pensar-ho.

Més vivendes

La construcció de vivenda social s'insereix dintre del ADN del SPD però també té molts problemes. Hi ha forces errors en l'adjudicació: hi ha estudis que demostren que un cop otorgada la vivenda social, la renda dels inquilins augmenta miraculosament. No és dinàmica sinó estàtica l'otorgació de vivenda social. Per contra, la política de vivenda de la CDU es recolza en les desgravacions fiscals i un ajut per families amb nens que comprin una vivenda amb 1.200 anuals. El factor crític és l'augment del preu de la superfície i molts cops les mesures de política econòmica - desgravacions fiscals - en comptes de refredar l'evolució dels preus, la calenten més. 

Experts dels SPD volen un canvi legislatiu en el dret de superfície, un bé cada cop més escàs i que necessita una major supervisió per part de l'Estat - amb majúscula - i menys dels Ajuntaments. Això pot significar impostos finalistes: gravar plusvàlues, increments patrimonials o bé gravar superficie edificable no edificada i destinar els diners a incrementar la superficie edificable i la modernització d'edificis. També hi podem afegir mesures micro tipus: dret d'adquisició preferent del sòl per part de l'administració pública, limitació de preus en les transaccions o bé expropiacions - aquesta és molt perillosa en mans de polítics -. L'objectiu és incrementar l'oferta de vivendes.

En el pacte de la Gran Coalició de 175 pàgines només 7 estan dedicades a la vivenda: reforma del Mietpreisbremse per que sigui efectiu el topall pels lloguers i la construcció de 1,5 milions de vivendes. Però clar, la transferència està passada als Länders.

En el programa del SPD apareix la famosa frase: la vivenda no és un objecte d'especulació, o sigui, que res de res (el problema vindrà amb el canvi de cicle, probablement caiguin més els salaris que els preus de la vivenda).

NOTA1: La caserna dels Dragoners Prussians a Berlin ha estat venuda pel Bund per 36 milions d'euros a un fons privat mentre que l'Ajuntament pagava només 18M€. L'Agencia del govern central que gestiona un patrimoni immobiliari de 37.000 edificis vol maximitzar beneficis, impulsant els preus a l'alça.

De compra o de lloguer? Primera part

Recordo exactament un debat entre Antón Costas i Xavier Sala i Martin a BTV - crec que al 2007 -. No arribava als grans debats Schumpeter i Paul Sweezy a Harvard però va ser prou distret: Costas sostenia que hi havia un bombolla immobiliària, és a dir, el preu de mercat diferia del preu natural de la vivenda mentre que Sala i Martin ho negava ja que el preu en que es compra i es ven, és el preu de mercat, i per tant les bombolles no existeixen. Costas tenia raó i Sala-i-Martin no, les bombolles existeixen.


La divergència

A Alemanya el preu de la vivenda s'ha incrementat de mitja un 40% des de 2014 i el lloguer un 30%. L'evolució dels preus de lloguer i compra sempre havia anat emparellada  però des de 2014 s'observa un divergència  en 246 de les 402 comarques alemanyes entre l'evolució dels preus de la vivenda i els del lloguer. És un símptoma clau per entendre que el volum d'inversió destinat a la compra de vivenda: a München necessites 400.000 euros per comprar una vivenda de 60m2.

Fins ara, la vivenda pròpia forma part important de l'estalvi per a la vellesa, qüestió que coneixen bé qualsevol treballador de les Sparkassen: hom s'estalvia el lloguer a la vellesa i permet un efecte riquesa. Aquests tipus de raonaments s'estan posant en qüestió donat l'explosió de preus de compra.

Les immobiliàries sostenen que els compradors de totes les èpoques sempre han trobat massa cares les vivendes, i que val la pena invertir en la compra de vivendes  compensant l'aversió a la compra de renda variable i/ o fixa. El Faust  ja advertia que el diner és res, i el que realment val són els béns arrels.  Això explicaria la divergència entre l'increment de preus de lloguer i compra a Alemanya. El fluxe d'inversió no s'ha reduït i les immobiliàries s'estan forrant. 

Tot això amanit pels baixos tipus, el Robin Hood dels temps moderns, on gràcies als baixos tipus, gent humil ha pogut crear un cert patrimoni. Per 4.000 euros de metre quadrat, es paguen 7 euros d'interessos al mes si ho comparem amb un lloguer equivalent: els interessos surten per 13 euros.  El problema és que l'amortització del principal va a un ritme de 1,5% anual o sigui es necessiten entre 30 i 40 anys per liquidar la hipoteca amb el risc de tipus d'interès que comporta....I aquí entren els pares o les herències per minorar aquest risc.

El cost del sòl i la bombolla.

Dintre de l'estructura de costos de la vivenda: construcción, efecte fiscal...el coll d'ampolla està en els cost de sòl. Els increments del preus del sòl són espectaculars i més si agafes les ciutats amb noms i cognoms des de 2008: a München increment d'un 114%, Stuttgart 74%, Düsseldorf 139%, Berlin 67%. En els últims 5 anys ha pujat el preu del sòl un 27% a tot Alemanya, un país sense gaires muntanyes. En moltes ciutats es compra la vivenda com a inversió i només s'ha d'espera que pugi de valor sense gaire esforç.

En 195 comarques es veu risc de bombolla mentre que fa tres anys eren 67. Igualment en grans ciutats tipus Hamburg o Berlin s'observa un recalentament: el preus podrien caure entre un 20-30% segons un estudi.  Els baixos tipus d'interès ja no expliquen per si sols la puja de preus tal com sostè l'últim informe del Bundesbank. Així que quan canviï el cicle o bé pugin els tipus pot haver caigudes del preu de la vivenda.

Les agències immobiliàries sostenen que Berlin o München són més barates que Londres o Nova York però Alemanya és un estat federal amb molts pols i no un únic pòl on es concentra tota l'activitat econòmica. Alguns estudis actuals diuen que el fluxe d'habitants a Berlin o München està baixant, de fet a Berlin només arriben estrangers d'altres part d'Europa. S'espera que l'increment dels preus es no sigui tant exagerat.

Però això no només passa a les grans ciutats sinó en ciutats mitjanes, on la sparkasse es posa a finançar promocions, especialment la compra de sòl, ja que la demanada i els preus no paren de pujar. Tot això ajudat per l'aprovació de l'ajuntament recalificacions de terreny. El problema que aquestes ciutats no es diuen Berlin ni München sinó que estan a Bremen o bé a Ruhr, ciutats on el futur demogràfic no pinta especialment bé. Aquestes ciutats mitjanes ajudaven a articular la comarca i els pobles del voltant proveïnt serveis, s'estan anant a norris. Quan canviï el cicle del mercat immobiliari pinten bastos per no parlar de les conseqüències financeres amb la mala al·locació del capital. Potser aquesta història us recorda alguna cosa.

El mercat immobiliari amb els ulls del comprador

La renda disponible descomptant els impostos per habitant a Alemanya al 2016 és de 1.800 euros/ mes, un 10% més que el 2012, mentre que el preu de la vivenda s'ha incrementat en un 30% en el mateix periode. Un 56% d'alemanys creuen que mai es podran comprar una vivenda, un percentatge molt superior el que creuen els habitants dels països del voltant.

Quan hom compra una vivenda té clar els compromisos de pagaments futurs mentre que l'evolució del lloguer és incerta. A part s'han de tenir en compte les inversions alternatives: renda fixa, variable.... El que està clar és que qui compra una vivenda actualment tindrà una vida d'estalvi assegurada ja que haurà de pagar durant molts anys la hipoteca i possiblement sent una càrrega superior a la del lloguer. Aquí hi ha un factor psicològic i emocional important agregat a què per la majoria, la inversió en un immoble és la inversió de la seva vida i per tant molt senseible a qualsevol canvi en el mercat.

A nivell financer resulta clar que no es pot amortitzar anualment entre 1,5 i un 2% de la hipoteca  total equival a un termini d'amortització són 30 o 40 anys. Fins ara, les vivendes s'havien de pagar en 10-20 anys cosa que significa pagar entre amortització i interessos un 6% anual del total de la hipoteca per anar bé.  Si hom demanar 300.000 euros, ha de pagar 1.500 euros al mes seguint aquesta regla mentre que els calculadors d'hipoteca que circulen a internet no tenen en compte aquest tipus de parametres. I amb això encara hi ha risc.

NOTA1: Els NOTARIS del regne d'Espanya es van forrar amb el boom immobiliari amb les comissions que cobraven de tothom: la banca, els compradors i l'Esperit Sant. Ningú els va assenyalar amb el dit. Uns altres que xupen l'excedent del consumidor.

NOTA2: En la situació actual del mercat on hi ha molts compradors i poc venedors,  aquests tenen la paella pel mànec i són els que fixen les condicions.  Aquí hi ha un problema d'informació assimètrica clàssica: els compradors s'informen generalment pel venedor o bé de la immobiliaria, que com tothom sap no tenen interessos propis en la transacció. Els contractes de compra venda són punitius pel comprador i molts cops afavoreixen al constructor i la immobiliària sense cap mena de penalització si els terminis o els preus augmenten durant el procés. Però qui perd un negoci de 100.000 per 10.000 euros més amunt o avall?