De compra o de lloguer? La política de vivenda

Els pressupostos municipals s'omplen amb l'increment de preus de la vivenda.

Des de finals dels noranta va desaprareixer el Bundesbauministerium, no hi ha ministeri de la vivenda a Alemanya i ha perdut rellevància la política d'habitatge: això fa que al gran problema de la falta de vivenda i l'encariment del sòl, s'hagi d'afegir descoordinació entre les administracions públiques, i la incapacitat dels ajuntaments per fer una política de vivenda eficaç.

Al 2006 es va pujar l'impost sobre el sòl de 3,5 a 6,5%: per una vivenda de 400.000 s'ha de pagar al Bundes 26.000 euros, aquí afegim notari - aquest mereixen una nota a peu de pàgina ben llarga - i la més que probable comissió de la immobiliaria. En algunes ciutats, hi ha l'impost municipal com a Berlin del 15%. En definitiva un vivenda de 400.000 a Berlin et pot sortir per 460.000€. 

Pels ajuntament també és més facil vendre el seu stock de vivendes públiques a  grans inversors que a petits propietaris, ja que no tenen personal i és més rendible. Igualment es triguen anys a aprovar plans urbanístics, els permisos d'obra triguen moltíssim, fins i tot entre Gener i Novembre del 2017 s'han reduït les aprovacions en un 7,8% respecte l'any passat i això que Alemanya necessita construïr 100.000 vivendes noves cada any.

El drama social dels lloguers

A Berlin els lloguers han pujat un 76% per les vivendes de 60-80m2. L'increment de lloguer representa que hom ha deixar de consumir altres béns per pagar la vivenda i el risc de pobresa augmenta, és a dir, la renda disponible mensual és més baixa ja que la part destinada a pagar l'habitatge augmenta per sobre del 30% de la renda disponible, i això, en un país on llogar és una opció més que comú a diferència dels països del sud d'europa on la compra de l'habitatge representa una part substancial de l'estalvi - i herència-. És un problema de política social  greu que no ha estat cabdal per les negociacions de la gran coalició. La única mesura que ha pres la Gran Coalició ha estat reduir la pujada de lloguer a que tenen dret els propietaris quan inverteixen en la millora del immoble. Ara només serà del 8% en comptes del 11% ( o 3euros m2 durant els pròxim 6 anys).

El SPD vol regular el mercat immobiliari mentre que la CDU ostenta el monopoli dels interessos dels propietaris, en conseqüència tot ha quedat en tímides mesures. Durant la legislatura del 2015 es va introduïr el Meitpreisbremse, el fre a la pujada dels lloguers: on els nous lloguers no podien superar la mitja de lloguers de la zona més d'un 10%. Hi ha tantes excepcions a la norma que em prou feines té efecte real en el mercat immobiliari. És el problema de voler contentar a tothom: una mica per allí, una mica per allà i al final són mesures de política econòmica que queden en res. Half mesures.

El gran altra problema de la política de vivenda és la falta de vivenda social, la disponibilitat d'aquesta ha baixat per l'increment de demanda. És a dir, falten vivendes i no de les cares, sinó de les barates: 70-90m2 per famílies i 45m2 per persones soles. En el nou pacte de la Gran Coalició està acordat gastar-se 2.000M€ adicionals en la construcció de vivenda social. Malgrat tot, des de 2006 la política de vivenda és transferida als Länders, mentre que el Bund, el govern central, transfereix regularment aportacions adicionals que en molts Länders no han tingut cap efecte. Sachsen o Saarland no han construït cap vivenda social encara que reben per aquest concepte milions d'euros, mentre que Bayern ha reduït les ajudes quan té més pressupost. El necessari canvi legislatiu necessita dos terços del Bundestag i l'aprovació del Bundesrat....fa mandra només de pensar-ho.

Més vivendes

La construcció de vivenda social s'insereix dintre del ADN del SPD però també té molts problemes. Hi ha forces errors en l'adjudicació: hi ha estudis que demostren que un cop otorgada la vivenda social, la renda dels inquilins augmenta miraculosament. No és dinàmica sinó estàtica l'otorgació de vivenda social. Per contra, la política de vivenda de la CDU es recolza en les desgravacions fiscals i un ajut per families amb nens que comprin una vivenda amb 1.200 anuals. El factor crític és l'augment del preu de la superfície i molts cops les mesures de política econòmica - desgravacions fiscals - en comptes de refredar l'evolució dels preus, la calenten més. 

Experts dels SPD volen un canvi legislatiu en el dret de superfície, un bé cada cop més escàs i que necessita una major supervisió per part de l'Estat - amb majúscula - i menys dels Ajuntaments. Això pot significar impostos finalistes: gravar plusvàlues, increments patrimonials o bé gravar superficie edificable no edificada i destinar els diners a incrementar la superficie edificable i la modernització d'edificis. També hi podem afegir mesures micro tipus: dret d'adquisició preferent del sòl per part de l'administració pública, limitació de preus en les transaccions o bé expropiacions - aquesta és molt perillosa en mans de polítics -. L'objectiu és incrementar l'oferta de vivendes.

En el pacte de la Gran Coalició de 175 pàgines només 7 estan dedicades a la vivenda: reforma del Mietpreisbremse per que sigui efectiu el topall pels lloguers i la construcció de 1,5 milions de vivendes. Però clar, la transferència està passada als Länders.

En el programa del SPD apareix la famosa frase: la vivenda no és un objecte d'especulació, o sigui, que res de res (el problema vindrà amb el canvi de cicle, probablement caiguin més els salaris que els preus de la vivenda).

NOTA1: La caserna dels Dragoners Prussians a Berlin ha estat venuda pel Bund per 36 milions d'euros a un fons privat mentre que l'Ajuntament pagava només 18M€. L'Agencia del govern central que gestiona un patrimoni immobiliari de 37.000 edificis vol maximitzar beneficis, impulsant els preus a l'alça.