Després de la segona guerra mundial, només va quedar dempeus un únic despatx d'arquitectura per que els 9 milions de vivendes socials construïdes entre els cinquanta i seixanta són força similars entre si. Als setanta la demanda de vivenda ja estava força coberta, encara que la vivenda social va caure en el descrèdit amb l'escàndol Neue Heimat (1982), immobiliaria vinculada al principal síndicat alemany, DGB (Deutsche Gewerkschaftsbund) on part del consell d'administració de NH, s'embutxacava part dels lloguers. Va ser venuda per un 1DM a un empresari-forner al 1986 en una transacció tèrbola.
Bé en qualsevol cas, la idea de les vivendes socials es va acabar aquí, es van anar privatitzant o bé liquidant, fórmula força seguida pels ajuntaments per reduir l'endeutament. Malgrat tot, encara hi ha 1,5M de vivendes socials a Alemanya. Amb la caiguada de la població, l'habitatge va deixar de ser un problema central: el Bund va descentralitzar les competències en matèria d'habitatge als Länders a canvi de 500M€, que NO havien de ser necessàriament destinats a política d'habitatge.
La construcció d'un habitatge encara que sigui una casa de luxe, genera una efecte absorció: una nova casa deixa una altra buida, fins que arriba a l'estudiant més auster. Aquest efecte quedi compensat per l'efecte riqueza.
Falten vivendes: contradiccions en la política d'habitatge
L'oferta de vivendes està en llocs equivocats - ciutats i pobles petits - i el preu de lloguer és car - a partir de 11-12 € m2 -, molt per sobre per arribar satisfer la demanda. Es calcula que cal construir entre 350.000 - 400.000 habitatges any, és a dir, a Alemanya falten anualment 100.000 habitatges ja que a 2015 s'han construït 265.000, dos terços més que el 2010. L'arribada dels refugiats ha accentuat una tendència ja existent en el mercat immobiliari alemany.
A la caiguda del mur es construïen 331.000 (1991) nous habitatges....El diner fluïa a l'Est i es va arribar a un pic de 603.000 noves vivendes al 1995. Després cau fins amb mínim al 2009 amb 195.000 noves vivendes. La construcció immobiliaria no ha estat un gran sector entre 2000 i 2010.
La vivenda no és simplement una mercaderia sinó una necessitat elemental que no es pot deixar-se al lliure mercat. Una opinió, que en temps d'escassetat de vivendes, ha trobat forces partidaris: la política d'habitatge ha trobat una renaixença amb la Gran Coalició. El Bund ha augmentat a 1.000M€ la dotació a la política d'habitatge seguida pels Länders, ofereix desgravacions fiscals als constructors o bé ven barat el terreny públic en mans del Bund. L'estrella, però és el Mietpreisbremse, mesura aprobada pel Bund (2015) però que dona als Länders la llibertat d'aplicació, i que permet limitar el preu dels NOUS lloguers. Ara bé, hi ha forces excepcions - nova vivenda o bé reformes - i cap sanció, amb la qual cosa és un colador.
Els Länders a la inversa intenten influir en la legislació del Bund, per exemple Hamburg es troba presonera de les immobiliaries ja que pressionen modificacions de la legislació - per pujar el lloguer mínim - amenaçant restringir l'oferta. No cal dir que la introducció del Mietpreisbremse també desincentiva la construcción d'habitatges.
A nivel fiscal també hi ha forces contradiccions, mentre el Bund augmenta la dotació pressupostària als länders, aquestes augmenten l'impost per adquisició de vivenda, amb un increment amb la recaptació respecte 2014 de 2.000M€.
Els costos de construcció
Els costos de construcción són elevadíssim amb la qual cosa es dificulta la inversió, els costos per una casa familiar han pujat entre 2000 i 2014 un 40% de 2.209€/m2 a 3.080€/m2 segons una associació del sector. El pay back de la inversió és de 20 anys!
La causa d'aquest elevat cost són el nivel de reglamentacions que encareixen la construcció: incendis, discapacitats, so i sobretot la Energiesparungverordnung, -EnEV - el decret d'eficència energètic que augmenta els costos un 8% i redueix les emissions de CO2 un 0,02%. Tot són regulacions detallades, no controlades per funcionaris, sinó per un exèrcit d'enginyers que viuen d'això. Una constructora necesita pèrits especialistes per tot, el d'incendis, el d'energia, seguretat i més multitud de permisos on tothom vol sucar. I a més, cada Länder té la seva normativa ;): el marc de la finestra a Berlin ha de ser de 80cm mentre que a Postdam 90, si l'edifici té més de 12m...a Berlin es requereix 90 i a Postdam 110 cm.
El sòl surt, de mitja, un 25% del cost total, però clar a la Parisier Platz de Berlin costa el terreny a 50.000 m2 tot amanit amb els Land Banking, que inverteixen en sòl a l'espera que el preu pugi. Un negoci rodó per que els últims 5 anys ha pujat un 92% a Berlin, a Stuttgart més del 50% fins als 1.125€/m2 i el top of the pops, München amb 1.728€/m2 amb un increment del 85%.
A München estan desenvolupant el Sozialgerechte Bodennutzung - SoBon - justicia social i ús del sòl, on es reserva el dret de construcció a que un 30% de la superfície sigui per vivendes socials, es cerca ampliar l'oferta, construint en nous espais: antigues casernes o polígons indústrials. Una altra mesura és NO vendre sòl públic sinó fer una sessió d'ús de seixanta anys a l'inversor per fer vivendes amb baixos lloguers, sense deixar que la propietat passi a mans privades. També es fan Werkswohnungsbau, pisos d'empresa que a München ha potenciat els treballadors públics. I és que München no para de crèixer en població i densitat. I aquí la classe mitja no és tant pobra per aconseguir un vivenda social però tampoc tant rica per gastar-se bona part del sou en la vivenda.
Entre Londres i Viena
Tots els invents resulten insuficinets per cobrir la demanda. München és víctima del seu èxit econòmic (seu de BMW, Allianz o Siemens) però sense arribar als nivells de London, on el thatcherisme va deixar que el lliure mercat permetés pagar 466.000€ per un plaça de parking a Chelsea. L'altra mirall és Wien, on no hi va haver cap trencament amb la vivenda social i on dos terceres parts de la població viu en vivendes socials sense pagar més de 3 euros metro quadrat sense calefacció, encara que sigui davant de la catedral de Sant Esteve. El problema aquí és la paciència...es necessita temps per accedir a una d'aquestes vivendes amb lloguer social.
EL PITJOR DE TOT, ÉS QUE ELS ARQUITECTES S'HAN POSAT TREBALLAR PER RESOLDRE EL PROBLEMA ;) BUSQUEN SOL·LUCIONS IMAGINATIVES
Nota0: Potser és millor tenir un topall en els costos de construcció què en el preu de lloguer.
Nota 1: El conveni col·lectiu pel sector de la construcció s'ha signat aquesta setmana, pujaran els salaris més d'un 4% a l'Oest i un més d'un 5% a l'Est. Els costos doncs, pugen cap a dalt.
Cap comentari:
Publica un comentari a l'entrada