Seguim amb la vivenda ;)

 Mai els preus dels immobles han estat tant alts, de fet és el pitjor moment per comprar-se una vivenda: oferta restringida combinada amb una forta demanda. Tot el que podia fer assequible la vivenda: els materials de la construcció, els sous de la mà d’obra o bé els baixos tipus s’ha dissipat o sigui que ho porten clar els que vulguin comprar-se una vivenda: és la utopia del segle XXI accedir a una vivenda com déu mana. El preu de les teules s’han incrementat en un 65% en un any, xavals.

 

La demanda

Desnonaments o bé subhastes forçoses van correlacionades amb els tipus d’interès. Per altra banda, la demanda comença a patinar. Un terç de les firmes d’hipoteques se’n van a norris pel sistema de taxació i les exigències de majors aportacions inicials per part dels  bancs mentre augmenten les parelles que congelen la seva intenció de compra per la previsible pujada de tipus.

El preu de venda no ha parat d’augmentar en els últims anys i la Pandemia no ho ha aturat: tothom vol una caseta amb jardí, el home office i gaudir de la natura. Durant el 2021 els preus de la vivenda han pujat un 11% de mitja i grans creixements a Hamburg, Bremmen, Berlin i el Sud d’Alemanya. En regions tipus Ost Deutschland els preus s’estanquen però per la part alta – no baixen-. El Deutsche Bank preveu alces destacades a Stuttgart, Frankfurt i Berlin. Estem parlant que al cinturó de Berlin, que bàsicament era un txurro,  només et pots comprar una casa per 1M€.

Un terç de la demanda està ajornant les seves compres mentre una majoria observa els preus com inabastables inclús pels que gaudeixen d’un bon salari. Si no tens una herència, xaval, ho tens pelut per adquirir una casa: la mitja de la hipoteca a Alemanya és de 319.000€, fa 5 anys eren 200.000€.  Amb tipus baixos surt més a compte una hipoteca a 30 anys però ara succeix tot el contrari, es requereixen períodes més curts amortització del préstec i quotes més elevades. La inflació pot ajudar a reduir l’impacte de l’endeutament sempre i quan que pugin els salaris i es mantingui la capacitat adquisitiva.

La por, el Fear Of Missing Out, fa que la gent compri autèntiques porqueries immobiliàries que deixen perplexos als experts.  Les ansies d’aconseguir una vivenda augmenten a mesura que pugen els preus i es dona una paradoxa: quan més fotut està el mercat, major demanada. Es ven tot, quan el més recomanable és estalviar i esperar que caiguin els preus.

 

Oferta

Durant el 2021, els costos de construcció tenen els majors increments des de la segona guerra mundial: fusta un 77% , formigó un 54%, coure un 27%, betum per aïllar els sostres, la pintura un 29%. En definitiva una casa costa un 10% més que al 2020. Per que baixin encara queda un tros i més quan s’ha augmentat el salari mínim al sector de la construcció alemanya.

També afegim els costos per la certificació energètica, nivell E, que afecta a 10,5 milions de vivendes que utilitzen gas i 6 milions que fan servir calderes de gasoil. Per que arribin al nivell E al 2033 s’han d’invertir 175.000M€.

I finalment arribem a la pujada dels tipus després d’una dècada amb tipus baixos, la cosa ha canviat ràpidament: els interessos per la promoció s’han multiplicat per 3 des del gener.  No hi ha mètriques encara del seu impacte. El canvi ha estat tant ràpid que pocs analistes s’ho esperaven i els interessos a promotors pugen paral·lels al deute públic. El dijous passat Lagarde va anunciar que pujarà el 0,25% el juliol, la primera pujada des de fa 11 anys.

 

La pujada de tipus és la metxa cap a l’explosió social.

La problemàtica del habitatge porta a replantejar moltes coses: cada cop es demana amb una major insistència la intervenció pública en aquest mercat i no estem parlant de fer lleis tipus Colau que van en contra de la oferta i la demanda. En una economia social de mercat no és acceptable que la gent no es pugui pagar la vivenda amb el seu salari.

A Münichen, una vivenda de 80m2 costa 766.000€. Si la compres a base de deute i amortitzes un 2% anual ( 50 anys) et surt pe 2055€/mes fixat a un tipus d’interès a 10 anys del 1,38%. Però és que actualment, el deute a 10 anys està al 3,05% i per tant la quota puja 1.000€. Els expert compte que de mitja mensual, l’increment sigui de 700€ al mes! I l’impacte dura més temps. L’únic driver que permetia un accés a l’habitatge s’ha anat a norris: els actuals compradors i els propers estan en la trampa dels tipus d’interès.

Els partits que guanyen les eleccions són els que porten el debat al seu terreny, political salience es diu el concepte i la bomba de rellotgeria de la vivenda afavorirà a l’esquerra a Alemanya. El problema greu és que els alemanys han viscut de lloguer molts anys i no han tingut ni els incentius fiscals per adquirir la vivenda com les clàssiques desgravacions al IRPF. És a dir, no hi ha un política d’habitatge que faciliti l’adquisició de vivenda. Un altre punt, és l’ITP alemany – impost de transmissions patrimonials – que va ser cedit als Länder i no han parat de pujar.....al 6,5% - en el Regne d’Espanya és el 10% a la segona mà però no grava la primera mentre que alemanya ho grava tot -. Clar, dona-li a un polític un impost: això són 18.000M€ d’ingressos fiscals pels Länder i Hamburg pujar del 4,5 al 5,5% al 2023.

Les 400.000 vivendes anuals promeses per la coalició són pràcticament impossibles de construir. A tota alemanya al 2021 s’han construït 293.000 o sigui imagina’t si el govern ha de construir 400.000. La política d’habitatge s’ha de replantejar, que cadascú tingui una casa amb jardí és ecològicament i econòmicament insostenible mentre es busca la reforma d’antigues vivendes o bé compartir-les  – el ICO alemany dona facilitats de finançament- .

 

Estalvieu aquest estiu!!!! Si teniu calers i no heu de demanar hipoteca i us encaixa endavant, per que ara mateix vola tot el què es posa a la venda!!!!!!